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Il diritto di superficie può essere definito come il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo o nel sottosuolo altrui
Rientra nella categoria dei diritti reali
Il diritto di superficie si differenzia dalla proprietà superficiaria
In particolare, la differenza consiste nella modalità di realizzazione del diritto
Infatti, mentre nel diritto di superficie il superficiario diventa proprietario del fabbricato costruito a seguito di una concessione da parte del titolare del suolo, nella proprietà superficiaria la costruzione è già esistente
Il diritto di superficie, così come la proprietà superficiaria, possono avere durata limitata, quindi, essere quindi diritti temporanei, ma possono avere anche una durata indeterminata, perpetua
Sono le parti nel contratto che decidono come debba atteggiarsi tale diritto e che durata debba avere
In caso di durata limitata nel tempo, molti parlano di proprietà temporanea sulla costruzione, la cui ammissibilità è sempre stata particolarmente discussa
Il diritto di superficie può essere concesso dal pieno proprietario del terreno, ma anche dal titolare del diritto di superficie, il cosiddetto superficiario, come di seguito specificato
Nel caso in cui il terreno sia in comproprietà tra più soggetti, è necessario che tutti i titolari del terreno, ciascuno per la propria quota, prestino il consenso alla concessione del diritto di superficie
Sia se il soggetto sia titolare del diritto di superficie, ossia titolare del diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, sia se il soggetto è titolare della proprietà superficiaria, ossia titolare di una costruzione già esistente sul suolo altrui, può concedere ad altri il proprio diritto
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Il diritto di superficie può essere costituito su un suolo sopra o sotto il quale la costruzione può essere mantenuta o anche su una costruzione già esistente
In questo caso la costruzione è come se fungesse da suolo
Il legislatore ha previsto che il diritto di costruire spetta al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare
Spesso accade nella prassi che sia proprio la pubblica amministrazione, ad esempio il Comune, ad essere titolare del terreno su cui sarà costruito il fabbricato
In questo caso la pubblica amministrazione rilascia delle concessioni amministrative ai privati per far sì che possano mantenere gli immobili sul suolo
Un esempio che può essere proposto è quello del diritto di sepolcro, ossia il diritto di poter costruire su un bene demaniale, qual è il terreno del cimitero, una cappella funeraria
Molti lo paragonano al diritto di superficie
A seconda se si tratti del titolare del diritto di proprietà del terreno o del titolare del diritto di superficie sul terreno sorgono diritti e obblighi differenti
Colui che concede il diritto di superficie, ossia il titolare del terreno non deve ostacolare il concessionario (ossia colui che acquista) nell’ attività preparatoria finalizzata alla costruzione
Allo stesso tempo ha neanche l’obbligo di agevolare i lavori di costruzione
Prima che sia esercitato il diritto il titolare del terreno su cui sarà costruito il fabbricato potrà dare in locazione il terreno, così come concedere l’usufrutto o costituire una servitù
Naturalmente tutte le attività cesseranno non appena sarà costruito il fabbricato
Il titolare del diritto di superficie può pretendere un comodo passaggio per poter realizzare la costruzione sia per il trasporto del materiale edile, sia per potere proprio utilizzare la costruzione
Vi sarà un obbligo di pagamento di corrispettivo che consiste in un pagamento periodico o nel pagamento di una somma una tantum
Il diritto di superficie può essere costituito sia mediante un contratto a tiolo oneroso che gratuito
È richiesta la forma scritta ed essendo un diritto reale è soggetto a trascrizione
Inoltre è possibile consentire la costruzione su un bene facente parte del proprio patrimonio anche mediante un testamento pubblico, olografo, segreto o internazionale
La previsione testamentaria può essere sia diretta, con l’attribuzione immediata del diritto di fare e mantenere sul suolo del testatore che poi andrà agli eredi, sia in maniera indiretta
In questo caso si onera un soggetto a stipulare un contratto con cui viene costituito il diritto di superficie con il beneficiario indicato nel testamento
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Il diritto di superficie può estinguersi per diverse ragioni:
La scadenza del termine, ossia quando nel contratto è espressamente prevista la durata che determinerebbe l’estinzione Per prescrizione, ossia tale diritto non viene esercitato per molto tempo Perimento della costruzione, in tal caso deve essere espressamente previsto nel contratto per rinuncia volontaria al dirittoQuando scade il termine del diritto di superficie, in caso di perimento del bene o in tutti gli altri casi in cui il diritto di superficie si estingue, il proprietario del terreno, su cui è stata realizzata la costruzione, diventa proprietario anche dell’edificio costruito sullo stesso
Naturalmente le parti del contratto possono anche convenire diversamente
Non si tratta di una regola non derogabile dalla volontà delle parti
Potrebbero decidere anche di attribuire tale diritto a un terzo o stabilire l’abbattimento della costruzione
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