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Il Rent to buy, come dice il termine stesso, è un contratto mediante il quale una persona ha la possibilità di ricevere in godimento una casa, affittandola, ma con la possibilità di esercitare successivamente la facoltà di acquisto
Ma qual è la spesa complessiva? Vediamo insieme ed in modo concreto, quanto costa stipularlo dal notaio
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Il rent to buy è stato inserito nel nostro ordinamento nel 2014: si tratta di una soluzione molto utile sia per un potenziale venditore che per un potenziale acquirente
Infatti, il potenziale venditore potrà trovare un numero più elevato di persone interessate, mentre il potenziale acquirente, che magari non ha le risorse, oppure è semplicemente indeciso, potrà scegliere con calma se comprare effettivamente l’immobile che ha in godimento
La scelta potrà essere effettuata una volta scaduto il termine per decidere, che non potrà comunque essere superiore ai 10 anni
A livello contrattuale, si tratta di una combinazione di due contratti, ovvero di un contratto di locazione e di un contratto preliminare di vendita
Per avere tutte le tutele necessarie è fondamentale che questo contratto abbia la forma dell’atto pubblico, e quindi sia stipulato di fronte ad un notaio
Il contratto di Rent to buy funziona in questo modo: la persona che beneficia del godimento dell’immobile in oggetto, è obbligato a pagare un canone
Questo canone avrà, di norma, un ammontare superiore rispetto a un normale canone di locazione, ma notevolmente inferiore rispetto, ad esempio, alla rata di un mutuo o alla rata di una vendita con riserva di proprietà
Seppur materialmente unico, il suddetto canone, può essere scomposto, in modo immaginario, in due parti: una prima parte, è quella relativa al godimento della casa, mentre una seconda parte del canone, viene imputata al corrispettivo per un successivo (ed eventuale) acquisto dell’immobile
La soluzione viene molto incontro alle esigenze di una persona indecisa, proprio perché l’acquisto è solo eventuale: il soggetto che beneficia del godimento dell’immobile non ha alcun obbligo di acquistarlo, ma può scegliere liberamente se farlo o meno
Il proprietario dell’immobile invece, mentre il contratto è in vigore, non potrà venderlo a nessun altro e nemmeno concedervi un’ipoteca
Potrebbe, inoltre, capitare, che, in corso d’opera, una delle due parti si sia pentita; questo non è un problema, visto che è possibile prevedere la cessione del contratto
Una domanda un po’ importante da porsi, oltre al fatto che si tratti di una soluzione utile da un punto di vista giuridico, è quella relativa ai potenziali costi di questa tipologia contrattuale
Così come è stato necessario scomporre il canone in due parti, per una migliore spiegazione, la stessa scomposizione è opportuna anche con riferimento ai costi
E dunque:
la parte del canone relativa al godimento dell’immobile verrà tassata come una locazione; la parte che verrà imputata al futuro acquisto verrà tassata come un acconto del preliminareNel caso in cui finito il periodo del godimento, si decida di comprare l’immobile, alla vendita finale verranno detratti gli importi già versati, e si applicheranno le normali spese ed imposte per l’acquisto di una casa
Qualora si voglia avere un’idea più chiara, relativa ad un caso specifico, è possibile chiedere un preventivo direttamente sul sito, al quale si riceverà risposta in tempi brevi: il preventivo è gratuito e non obbliga alla successiva stipula
Nel caso in cui non venga esercitata la facoltà di acquisto, cioè nel caso in cui, una volta goduto dell’immobile, si decida di non comprarlo, le spese del canone e quindi le imposte relative al preliminare, verranno perse, poiché non è stato stipulato il definitivo
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Abbastanza frequente che il contratto di rent to buy riguardi appartamenti o comunque case
La ragione è la seguente: nel caso in cui, alla scadenza del periodo di godimento, si decida di esercitare effettivamente la facoltà di acquisto e quindi di comprare la casa, si potrebbe eventualmente beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa di abitazione
Questo non significa che il contratto possa avere oggetto solamente case di abitazione: infatti può riguardare, per esempio, anche negozi, autorimesse, uffici, e persino terreni
Esistono, inoltre, contratti simili al rent to buy, sia come struttura che come finalità
Vediamone alcuni
Volendo analizzare alcune alternative al contratto appena esaminato, la prima figura che viene in mente è sicuramente quella dell’affitto con riscatto
L’affitto con riscatto prevede che siano stipulati due contratti, uno di locazione e l’altro di opzione per l’acquisto
Il principio è sempre lo stesso: una persona prende in affitto una casa, pagando un canone più alto, destinato a coprire una quota del prezzo, in caso di opzione per l’acquisto
Le finalità, però, sono differenti, rispetto al rent to buy
L’affitto con riscatto nasce con l’intento di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa
Il rent to buy, invece, nasce per favorire il futuro accesso al credito
Inoltre nel caso in cui il conduttore non voglia acquistare l’immobile, non sarà costretto a rilasciarlo l’immobile, potendo continuare il contratto di locazione
Un altro contratto molto simile è il leasing immobiliare
La differenza, in questo caso, è questa: nel leasing immobiliare il soggetto concedente, può essere solo una banca o un intermediario finanziario, mentre l'utilizzatore deve essere una persona fisica
Invece, il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche o persone giuridiche
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