Imposte acquisto casa: che vuol dire prezzo-valore?
- Comprare casa dal notaio con il prezzo valore
- Perché ricorrere al prezzo-valore?
- Che cos’è il prezzo valore?
- Quando si può ricorrere al prezzo-valore?
- Per quali atti non si può chiedere il prezzo valore?
- Per quali beni si può usare il prezzo valore?
- Preventivo notarile acquisto casa
- Prezzo valore e acquisto con atto separato
- Quali sono i vantaggi del prezzo valore?
Comprare casa dal notaio con il prezzo valore
Quando si compra una casa dal notaio si è sempre spaventati dai costi e dalle spese notarili che dovranno sostenersi per il rogito notarile di acquisto.
Spesso si rinuncia a questo importante investimento immobiliare, per evitar di correre rischi rimandando l’acquisto ad un momento successivo più florido per le proprie finanze.
Per il pagamento delle imposte, generalmente, si fa riferimento al prezzo, inteso come corrispettivo, ma il legislatore ha previsto un sistema di calcolo differente che preveda la possibilità di calcolarle mediante il cosiddetto sistema del prezzo-valore, ma solo al ricorrere di determinati presupposti previsti dalla legge. Vediamo in cosa consiste il cosiddetto prezzo valore, quali sono le caratteristiche e i vantaggi.
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Perché ricorrere al prezzo-valore?
Prima di procedere all’analisi del sistema del prezzo valore, è opportuno sapere che l’amministrazione finanziaria ha il potere di procedere all’accertamento di valore, vale a dirde a considerare come base imponibile della vendita non il prezzo dichiarato in atto dalle parti, ma l’effettivo valore di mercato del bene come dalla stessa rilevato, se ritenuto superiore in base ai dati statistici ed altri elementi che l’Agenzia delle Entrate ha in possesso.
Tale controllo viene effettuato al fine di contrastare tutti quei fenomeni in cui si rendono delle dichiarazioni mendaci in ordine al prezzo di vendita, al solo scopo di ottenere un risparmio sul pagamento delle imposte.
Per evitare l’insorgere di numerosi contenziosi, il legislatore ha introdotto, al ricorre dei soli presupposti di seguito indicati, un criterio oggettivo di determinazione della “base imponibile” sul quale applicare l’imposta di registro, che è stato denominato “prezzo-valore”.
Che cos’è il prezzo valore?
Quando si parla di prezzo-valore si fa riferimento al cosiddetto valore catastale del bene, ottenibile moltiplicando la rendita complessiva del fabbricato, ricavabile nella visura catastale, per un coefficiente predeterminato imposto dalla legge, pari a 126 in caso di acquisto come seconda casa, od ulteriore, ed a 115,5 in caso di acquisto come prima casa. In tal modo sarà possibile avere dei vantaggi che di seguito esporremo.
Quando si può ricorrere al prezzo-valore?
Per poter usufruire del sistema del prezzo valore, è necessario che chi acquista casa dal notaio sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio della sua attività commerciale, artistica e professionale.
Oggetto dell’atto deve essere l’acquisto della proprietà o di un diritto reale di godimento come l’usufrutto, l’uso e abitazione. Inoltre deve essere un atto traslativo a titolo oneroso, ossia un atto che preveda un corrispettivo, come la vendita, la permuta etc.
Infine, per poter accedere al sistema del cosiddetto prezzo valore, occorre un’esplicita richiesta da parte dell’acquirente, in quanto il notaio non potrà procedere in assenza di questa. Nel caso in cui non siano presenti tali presupposti, si applicheranno le regole ordinarie tributarie in cui la base imponibile per il calcolo delle imposte, è costituta dal prezzo.
Prezzo valore e acquisto con atto separato
La legge 266/2005 in tema di prezzo-valore non impone, in modo perentorio, all’acquirente di acquistare la pertinenza con lo stesso atto di acquisto dell’abitazione. Per tali ragioni è pacifico che utilizzare il prezzo-valore anche in caso di acquisto con atto separato, purchè l’acquirente dichiari di destinare l’immobile a pertinenza di una specifica abitazione già di sua proprietà.
Naturalmente l’acquisto della pertinenza non può precedere l’acquisto dell’abitazione principale, ma deve essere successivo.
Quali sono i vantaggi del prezzo valore?
Adottando il sistema del prezzo valore per il calcolo delle imposte occorre sapere che esistono dei vantaggi.
In primis la base imponibile, ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sarà rappresentata dal valore catastale del bene e non dal prezzo che viene stabilito per il trasferimento, né tantomeno dal valore di mercato. In secondo luogo, l’amministrazione finanziaria è inibita dal potere di accertamento del valore, proprio perché le imposte si pagano sul valore catastale non sul corrispettivo o sul valore del bene. Ultimo importante punto da non trascurare è che gli onorari notarili sono ridotti del 30%.
Tuttavia sebbene si tratti di un sistema diverso per il calcolo delle imposte, la legge impone in ogni caso alle parti di indicare comunque il corrispettivo pattuito in atto, a pena di decadenza dal regime ora esposto.
Per quali atti non si può chiedere il prezzo valore?
Il prezzo valore non è possibile richiederlo ai fini del calcolo delle imposte da pagarsi in sede di rogito per i seguenti atti: donazione (in quanto atto che trasferisce i diritti a titolo gratuito), divisione senza conguaglio (in quanto atto non traslativo), comodato e locazione (in virtù del fatto che si tratti di atti non aventi ad oggetto diritti reali, come ad esempio usufrutto).
Per quali beni si può usare il prezzo valore?
Il sistema del prezzo valore non può essere utilizzato per tutti i tipi di immobili, ma soltanto per i fabbricati ad uso abitativo e per le pertinenze, ossia per gli immobili che sono da ornamento e al servizio del bene principale.
Non esistono delle limitazioni, come avviene per le agevolazioni prima casa, non essendovi alcun tipo di limite quantitativo, e pertanto tale sistema può essere sfruttato per un numero illimitato di acquisti, sia di abitazioni, sia di relative pertinenze; nulla vieta, ad esempio, che ad un medesimo appartamento siano abbinati come pertinenziali più box auto.
Preventivo notarile acquisto casa
Nel caso in cui si intenda comprare casa dal notaio e si abbia la necessità di avere un preventivo notarile al fine di comprendere quali sono i costi da sostenere per il rogito di acquisto, è possibile mediante la piattaforma di NotaioFacile richiedere un preventivo in via del tutto gratuita, senza dover assumere alcun tipo di impegno, rispondendo alle domande previste dal form.
In pochi semplici passaggi, sarà possibile inviare una richiesta al notaio nella zona che si preferisce, scegliendo tra le città elencate, in modo tale da avere un quadro chiaro delle spese da dover sostenere.
