Ultime novità: trascrizione e atto ricognitivo
- Atto ricognitivo e trascrivibilità: nuovi orientamenti
- Atto ricognitivo: a cosa serve
- Trascrizione del titolo: è possibile?
- Possibile svolta per l’atto ricognitivo
- Il ricorso al tribunale
- Motivazioni del tribunale
- Prassi per la trascrizione
Atto Ricognitivo e Trascrivibilità: nuovi orientamenti
Con una decisione innovativa e destinata a fare giurisprudenza, il Tribunale di Milano, con decreto del 21 gennaio 2025 (ruolo n. 12531/2024 V.G.), ha riconosciuto la trascrivibilità dell’atto ricognitivo della proprietà immobiliare acquisita per accessione, sciogliendo il nodo interpretativo che per anni ha diviso operatori del diritto, conservatori e dottrina.
Il caso trae origine da una complessa vicenda societaria in cui due società appartenenti allo stesso gruppo industriale avevano dato luogo a una costruzione su un lastrico solare di proprietà di una sola di esse. In particolare, la società XX, proprietaria dell’edificio, si è trovata nella situazione in cui una consociata, la YY, aveva edificato sul lastrico un impianto fotovoltaico, intestandolo catastalmente a sé e stipulando, in qualità di apparente titolare, i contratti per lo scambio di energia.
Una situazione di fatto, ma non di diritto: in virtù del principio civilistico dell’accessione, disciplinato dall’art. 934 c.c., l’impianto era da considerarsi parte integrante dell’immobile e dunque di proprietà del titolare del suolo, ovvero la società XX.
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Atto ricognitivo: a cosa serve
Per sanare il disallineamento tra la situazione reale e quella risultante dai pubblici registri e per procedere alla voltura delle convenzioni relative all’energia prodotta, le parti hanno sottoscritto un atto notarile ricognitivo, che attestava l’avvenuto acquisto per accessione e ne richiedeva la trascrizione presso la competente Conservatoria.
L’atto non aveva finalità dispositive, ma solo dichiarative: non creava un nuovo diritto, ma prendeva atto di una situazione giuridica già perfezionata per effetto della legge. Eppure, il Conservatore, pur ammettendo inizialmente la trascrizione con riserva, ne contestava la piena ammissibilità, assimilando l’atto a un negozio di accertamento, non trascrivibile secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente.
Il ricorso al Tribunale
A fronte del rifiuto conservatoriale, il notaio rogante ha proposto reclamo al Tribunale di Milano, evidenziando come l’atto fosse da considerarsi trascrivibile ai sensi dell’art. 2643, n. 1, c.c., poiché contenente il riconoscimento di un acquisto della proprietà su bene immobile, sebbene originato da una causa legale e non da un contratto. Il Tribunale, accogliendo integralmente la tesi del professionista, ha fornito una motivazione che merita di essere esaminata in dettaglio.
Motivazioni del Tribunale
Il cuore dell’argomentazione giuridica risiede nella distinzione tra atto traslativo e atto ricognitivo. Secondo il giudice milanese, l’atto ricognitivo in questione non si sovrappone a un negozio di accertamento – la cui trascrivibilità è, come noto, ampiamente discussa – ma rappresenta il documento formale che dà pubblicità a un acquisto già perfezionato per legge.
Si tratta di un principio chiave: l’acquisto per accessione non necessita di un'attività negoziale o di una sentenza per produrre i suoi effetti. È un effetto legale automatico che, in assenza di contenzioso, può essere validamente documentato da un atto notarile per renderlo pubblicamente opponibile.
Il Tribunale chiarisce che, a differenza dell’usucapione, l’accensione non richiede l’accertamento giudiziale dei presupposti: l’impianto era stato realizzato con le risorse della società YY su un suolo altrui, determinando ex lege il trasferimento della proprietà alla società XX. L’atto notarile non fa altro che rendere palese questa realtà giuridica, fungendo da supporto alla trascrizione.
Trascrizione del titolo: è possibile?
Particolarmente interessante è la lettura dell’art. 2643, n. 1, c.c. operata dal giudice. La norma, infatti, prevede la trascrizione degli atti tra vivi che trasferiscono la proprietà di beni immobili, senza distinzione tra atti a titolo originario e derivativo. Di conseguenza, anche gli acquisti non fondati su un contratto ma su una disposizione di legge rientrano nell’ambito di applicazione della norma, purché vi sia un titolo che li documenti in modo chiaro.
Il titolo trascrivibile può essere un documento che rappresenti il fatto giuridicamente rilevante. In tal senso, l’atto ricognitivo, redatto da un notaio, possiede tutti i requisiti di forma, contenuto e certezza richiesti dall’ordinamento per fungere da veicolo di pubblicità immobiliare.
Il Tribunale ha inoltre riconosciuto la possibilità di una lettura estensiva dell’articolo 2643 c.c., principio legittimamente applicabile in materia di pubblicità legale – a differenza dell’analogia, che risulta invece esclusa. In un contesto normativo ormai influenzato da esigenze di trasparenza e coerenza catastale (si pensi alla conformità soggettiva richiesta per gli atti immobiliari), l’atto ricognitivo risponde all’esigenza di dare certezza ai terzi su chi sia il reale proprietario del bene.
Prassi per la trascrizione
Un ulteriore aspetto che ha convinto il Tribunale riguarda la disomogeneità applicativa tra le diverse Conservatorie. In casi analoghi, infatti, atti dello stesso tenore erano stati trascritti senza alcuna riserva in altre sedi, confermando l’esistenza di una prassi favorevole alla trascrizione degli atti ricognitivi in materia immobiliare.
L’uniformità del diritto e la prevedibilità delle decisioni costituiscono un valore imprescindibile in uno Stato di diritto: disporre diversamente avrebbe significato rendere arbitraria l’efficacia della pubblicità immobiliare a seconda del luogo di trascrizione.
Possibile svolta per l’atto ricognitivo
La decisione del Tribunale di Milano segna un importante punto di svolta per la prassi notarile e per gli operatori del diritto immobiliare. L’apertura alla trascrizione degli atti ricognitivi, quando questi documentino un acquisto originario avvenuto ex lege (come nel caso dell’accessione), contribuisce a rafforzare la funzione della pubblicità immobiliare e a ridurre i margini di incertezza giuridica.
È evidente che non si tratta di un’apertura indiscriminata: restano salvi i casi in cui, come per l’usucapione, è necessario l’intervento del giudice per accertare la sussistenza dei presupposti dell’acquisto. Tuttavia, per tutti quei casi in cui l’acquisto si è già prodotto per effetto della legge e non sussiste contenzioso, l’atto notarile ricognitivo rappresenta uno strumento efficace e pienamente trascrivibile.
In attesa che la giurisprudenza si consolidi, questa pronuncia offre una guida preziosa per i notai che operano quotidianamente nel delicato equilibrio tra certezza del diritto e corretta pubblicità dei diritti immobiliari.
