Abuso edilizio da regolarizzare prima dell’acquisto: come procedere

• Abuso edilizio e acquisto
• Il controllo preventivo del notaio
• Scoprire abuso prima del rogito
• Acquistare senza problemi grazie al condono
• Come un abuso può influenzare il prezzo
• Cosa fare in caso di piccolo abuso edilizio?

Abuso edilizio e acquisto

E’ noto come quando si parla di acquisto di una casa, di un locale deposito o di qualsiasi altro bene immobile l’elemento fondamentale da valutare in sede di rogito è la sua regolarità dal punto di vista urbanistico. Difatti, il controllo viene effettuato prima dalle parti e poi successivamente dal Notaio che deve inserire nell’atto tutti i titoli edilizi e abilitativi alla costruzione. Non sempre si riesce a giungere al rogito senza problemi, anzi molto spesso si possono rinvenire irregolarità che vanno assolutamente sanate per potere comprare.

Non è facile trovare un accordo con l’acquirente, specialmente quando si tratta di un immobile datato che il venditore vuole velocemente vendere. Vediamo, dunque, quali sono i modi a seconda dei casi in cui procedere per regolarizzare subito l’abuso edilizio e giungere al rogito e soprattutto chi deve occuparsi di questi adempimenti.

Di base è il venditore che garantisce che la casa sia urbanisticamente regolare, pertanto qualora non dovesse esserlo provvede egli stesso prima dell’atto, su indicazioni del Notaio e anche di un tecnico di fiducia. Questo in quanto si dichiara espressamente che la casa in vendita ha determinate caratteristiche. Tuttavia, non sempre è così e tra le parti si possono raggiungere accordi differenti.

Il controllo preventivo del Notaio

Ma come si viene a conoscenza di una irregolarità di tipo urbanistico? In primo luogo, molto spesso si scopre questo poco prima del rogito, quando il Notaio fa la raccolta di tutta la documentazione che è necessaria per il rogito, controlla le visure e magari individua una problematica di questo tipo.

A volte, invece, le parti possono essere più scrupolose e già al momento degli accordi tra di loro, che possono avvenire in seguito a una mediazione immobiliare, individuano qualche irregolarità. Queste possono essere di diverso tipo e non sempre dare luogo a impossibilità di procedere al rogito.

Ci sono gli abusi edilizi veri e propri, ad esempio quando l’immobile è stato costruito senza il permesso di costruire oppure è stato ristrutturato rispetto a una vecchia situazione senza il giusto provvedimento da parte dell’autorità competente. La situazione più grave è data dall’assenza del titolo abilitativo ma non sempre si parla di abuso edilizio. In alcune circostanze, le parti individuano qualche irregolarità ma andando a verificare scoprono che si tratti di un piccolo abuso edilizio, che non dà luogo a molti problemi.

Cosa fare in caso di piccolo abuso edilizio?

Il termine “piccoli” abusi edilizi viene utilizzato per indicare tutti quei casi di difformità parziale che generalmente riguardano gli interni di appartamenti ed edifici privati. Ad esempio l’attività di spostare un muro, una porta, aggiungere un bagno o costruire un soppalco, non andando a determinare difformità rilevanti sulla struttura dell’edificio rappresenta un piccolo abuso qualora non sia supportato da un’autorizzazione. In realtà esiste un margine di tolleranza per questo tipo di difformità, grazie al Decreto Semplificazioni 2020 che aggiunge al Testo Unico dell’edilizia l’articolo 34-bis. In questo articolo viene confermata una tolleranza per le difformità che non superano il 2% dei parametri di superficie, volume, altezze e distacchi sul totale dell’unità immobiliare. Pertanto, se in seguito a una consulenza con un tecnico si rinviene questo piccolo abuso la vendita si può sempre fare.

Scoprire abuso prima del rogito

Vediamo invece come comportarsi quando prima dell’acquisto il futuro acquirente scopre un vero abuso edilizio quindi una problematica urbanistica molto più seria. Si pensi all’ipotesi in cui il Notaio non individua il permesso di costruire oppure la DIA che dovrebbe essere stata presentata per effettuare modifiche ingenti. L’acquirente deve generalmente chiedere al venditore di regolarizzare la situazione nei modi che indicheremo, pagandone i relativi costi.

Questa operazione deve necessariamente svolgersi altrimenti il Notaio non può stipulare l’atto. Le spese devono essere coperte dal venditore il quale per legge deve impegnarsi a vendere un immobile che sia urbanisticamente idoneo alla vendita. Per farlo deve avanzare una richiesta di sanatoria al Comune dove si trova la casa da vendere, ovvero un provvedimento dell’autorità amministrativa che sani l’abuso. A questa sanatoria deve essere allegato il bollettino di pagamento della sanzione amministrativa comminata o comunque di quanto richiesto per la regolarizzazione.

Acquistare senza problemi grazie al condono

Una diversa strada si segue qualora l’abuso viene sanato con il condono. Cosa vuol dire quando l’abuso è stato condonato? A differenza della sanatoria, la quale è un provvedimento che deve essere appositamente richiesto dal proprietario e poi può essere rilasciato dal Comune, il condono è un provvedimento emanato per legge qualora lo Stato decida di sanare tutti gli abusi realizzato in un determinato periodo di tempo. In questo caso, basta rinvenire la domanda di condono con il pagamento di tutte le sanzioni del caso con i rispettivi bollettini oppure il provvedimento se c’è stato e allegarlo al rogito. È come se l’abuso in sostanza fosse regolarizzato dallo Stato.

Come un abuso può influenzare il prezzo

Quando l’acquirente rinviene un abuso o una irregolarità sulla casa che sta per comprare, questo in alcune situazioni può influenzare anche il prezzo di acquisto. Questo, però, può avvenire solo nel caso in cui si tratti di vizi che non incidono sulla struttura. In questo caso, si acquista una casa dichiarando espressamente di essere consapevoli della presenza di un vizio che viene comunicato dal venditore e che magari determina una riduzione del prezzo.

L’acquirente accetta di comprare lo stesso nonostante il vizio ma magari con un corrispettivo minore. Questo può accadere solo se questo vizio non riguarda la situazione urbanistica, ad esempio non è una modifica all’immobile avvenuta senza provvedimento. In questo caso, il venditore deve pagare la sanatoria e non può assolutamente fare ricadere questa spesa sul prezzo, ricadendo sul proprietario (ovviamente tra le parti che si accordano tutto è possibile se vi è il consenso di entrambe).