Conferma di un atto Notaio per rivendere immobile

• L’ individuazione dell’immobile: perché è importante
• Quando si parla di atto nullo? quali sono le condizioni?
• L’atto di sanatoria della nullità

L’ individuazione dell’immobile: perché è importante

Negli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la divisione di beni immobili è necessario individuare in modo analitico il fabbricato di cui si intende disporre attraverso l’indicazione dei dati catastali e delle planimetrie depositate in Catasto che identificano i fabbricati. Tali indicazioni sono imprescindibili e di fondamentale importanza in quanto in assenza di queste, l’atto è nullo, sia per indeterminatezza dell’oggetto, sia per la violazione delle norme previste dal DL 78/2010. L’applicazione della legge, quindi, non è di facile interpretazione. Infatti, necessita dell’intervento di un operatore giuridico qual è il notaio.

Quest’ultima normativa si applica ai fabbricati esistenti, ossia ai fabbricati in cui siano finiti i lavori. Al termine di questi, vi è l’obbligo di accatastamento a cui provvederà un tecnico abilitato, con il deposito delle planimetrie aventi ad oggetto il fabbricato. Solitamente, per fabbricato finito si intende un immobile in cui sia stato realizzato il rustico comprensivo sia delle mura perimetrali delle singole unità e sia completato di copertura.

 Deve trattarsi di una porzione immobiliare dotata di autonomia funzionale e reddituale e, quindi, finalizzata alla produzione di un proprio reddito.

Quando si parla di atto nullo? Quali sono le condizioni?

Prima di comprendere quando è possibile confermare un atto, allo scopo di poter ritrasferire una casa, è necessario comprendere quando un atto può definirsi nullo.

Operando una sintesi, l’atto è nullo quando manca l’identificazione catastale dell’immobile. Deve trattarsi di una mancanza particolarmente rilevante in quanto può capitare che nell’identificazione catastale manchi un dato che sia irrilevante per l’individuazione dell’immobile. Se non viene ingenerata un’incertezza del bene oggetto di trasferimento, può effettuarsi un atto di rettifica.

L’atto di rettifica per esempio non è ammissibile se sussiste un errore nel “sub” ossia nell’individuazione dell’appartamento. Si pensi al caso di un’indicazione errata che faccia riferimento a una cantina piuttosto che all’ appartamento di lusso che si voleva vendere. In questo caso la rettifica non sarebbe ammissibile in quanto comporterebbe delle conseguenze che potrebbero pregiudicare la parte che acquista l’immobile.

L’atto è, inoltre, nullo se manca il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. In particolare, ciò si può verificare se le planimetrie sono irreperibili o non sono leggibili. (si pensi a delle planimetrie di vecchia data corrose dal tempo che non consentono una chiara individuazione del fabbricato oggetto di trasferimento).

L’atto è altresì, nullo se manca la dichiarazione dell’intestatario della conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto in cui l’immobile si trova. Come sopra precisato, è necessario che vi sia una perfetta corrispondenza. Secondo la prassi, ad evitare la nullità, non basterebbe una dichiarazione parziale.

La dichiarazione mendace comporta la nullità?

Nel caso una delle parti renda una dichiarazione mendace, falsa, non corrispondente alla realtà, non rileverebbe la nullità in quanto è sufficiente che sia presente la dichiarazione di conformità a prescindere dal fatto che possa corrispondere al vero.

Ciò, tuttavia, non esclude che potrebbero derivare ugualmente delle sanzioni sia di carattere penale che di carattere civile a carico della parte che ha reso la dichiarazione falsa.

L’atto di sanatoria della nullità

La possibilità della conferma dell’atto nullo è stata introdotta dall’art. 8 DL 24.4.2017 n. 50 convertito con L. 21.6.2017 n. 96 (che ha aggiunto all’art. 29 l. 52/1985 il nuovo comma 1ter).

Affinché possa procedersi alla conferma di un atto nullo precedentemente stipulato, è necessario che sussista almeno una delle seguenti condizioni:

- mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto nell’atto che si intende confermare  

- mancanza della dichiarazione, che viene resa in atto dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto

- mancanza dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato in assenza della dichiarazione degli intestatari.

I casi che possono verificarsi

La nullità è insanabile nel caso in cui manchi completamente l’indicazione dei dati catastali, in questo caso l’atto sarebbe da considerarsi anche nullo per principi dettati in materia di diritto civile, in quanto sarebbe indeterminato l’oggetto del trasferimento.

Affinché possa confermarsi l’atto, non deve esservi né l’inesistenza delle planimetrie depositate in catasto, né la loro difformità allo stato di fatto (si pensi ad una planimetria che raffiguri un immobile che comprenda una stanza in meno dell’appartamento).

Quando si parla di planimetrie esistenti, è necessario che siano anche regolari, che abbiano quindi, quei requisiti tali da poter essere considerate valide. Una planimetria che al momento della stipula dell’atto era non conforme, che però è stata sostituita dopo la stipula dell’atto con una planimetria conforme, non può essere considerata come una planimetria esistente, al fine di poter confermare l’atto.

Quindi, per poter confermare l’atto è necessario che la planimetria sia corretta e corrisponda allo stato di fatto dell'immobile.

Nel caso in cui venga stipulato un atto divisionale o traslativo e sia presente sia la dichiarazione della conformità (non reale e rispecchiante la realtà) e vi sia, altresì, una planimetria che viene menzionata, l’atto non potrebbe definirsi nullo perché contiene ciò che la legge richiede. Non sarebbe neanche possibile confermare l’atto, perché non rientra nelle ipotesi previste dal legislatore.

Chi può confermare l’atto? Quali sono i soggetti legittimati?

Gli atti nulli mancanti degli elementi sopra esposti possono essere confermati anche soltanto da una sola delle parti, attraverso un atto che viene stipulato dinanzi al notaio successivamente. L’atto di conferma deve avere la stessa forma dell’atto da confermare e deve indicare gli elementi omessi in precedenza. Non è, quindi, necessario che intervengano entrambe le parti dell’atto originario affetto da nullità.

L’atto di conferma è soggetto a trascrizione essendo un atto che integra il precedente ed anche confermativo. L’atto di conferma quindi conterrà:

• i dati catastali del fabbricato a cui si fa riferimento
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto
• la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie in base alle disposizioni vigenti in materia catastale. Quest’ultimo elemento può essere sostituito da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.