Tempo necessario per un atto notarile
- Quanto tempo ci vuole per un atto notarile?
- è possibile andare direttamente a rogito senza preliminare?
- Quanto dura un rogito dal notaio?
- Quando prendo veramente possesso del bene che ho acquistato?
- Cosa consiglia il notaio in sede di contrattazione tra le parti
Quanto tempo ci vuole per un atto notarile?
Le tempistiche richieste ai fini della stipula davanti al Notaio dipendono dalla tipologia di atto che viene in considerazione: dipende cioè se si tratta di proposta di acquisto, compromesso o atto definitivo di compravendita.
Se l’iter dell’accordo tra le parti prevede diverse fasi, dalla semplice e meno vincolante proposta al contratto definitivo, possono passare diversi mesi.
Con la proposta, vincolante per il solo compratore, si procede anche al deposito di una certa somma, a titolo di caparra, per “bloccare” un'eventuale e futura contrattazione con il venditore. Il preliminare o compromesso ha invece lo scopo di obbligare entrambi i soggetti in vista del futuro contratto definitivo, e mira anche ad impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che di fatto non consentono la vendita immediata.
Tempo per il Rogito
Si pensi, per esempio, al compratore che deve cercare un finanziamento o al venditore che deve consegnare la nuova casa: con la firma del preliminare, entrambi si assumono l’obbligo di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o un altro diritto reale) di un certo bene immobile. Si pensi, inoltre, alla importanza di controllare i dati catastali, all’obbligo spettante al Notaio di vigilare sulla conformità catastale ed edilizia, alla necessità di visualizzare le visure ecc.
Per essere veramente opponibile ai terzi, si richiede la trascrizione del preliminare nei pubblici registri immobiliari. È, altresì, necessaria la registrazione presso l’Agenzia delle entrate competente per territorio entro 20 giorni dalla firma o 30 giorni se la sottoscrizione è avvenuta ad opera del Notaio.
Dopo queste necessarie verifiche, il Notaio può procedere alla redazione dell’atto (definitivo) di compravendita: presumibilmente si dice che tale redazione richiede circa 10 giorni lavorativi, ed in particolari casi d’urgenza, è possibile concludere la procedura in due o tre giorni, ovviamente con qualche costo aggiuntivo.
Dopo la fase decisionale, si decide la data della firma per il rogito. Con tale firma, tutti i rischi inerenti alla proprietà e al perimento del bene passano dal venditore al compratore; fa eccezione solo il caso in cui si sia stipulato un contratto di vendita con riserva di proprietà.
È possibile andare direttamente a rogito senza preliminare?
Il preliminare di vendita non è di per sé obbligatorio o prodromico alla stipula del contratto definitivo. Tuttavia, è consigliabile addivenire a un accordo di questo tipo per non imbattersi successivamente in sorprese che possono rendere problematico l’acquisto dell’immobile.
Esempi di eventi impeditivi possono essere le iscrizioni ipotecarie, la provenienza da donazione dell’immobile, la presenza di difformità catastali ecc., quindi problemi che devono essere tenuti in debita considerazione e che spesso richiedono l’intervento di professionisti qualificati per una celere risoluzione.
Quanto dura un rogito dal notaio?
Dopo aver espletato tutti i controlli necessari, e dopo che il Notaio abbia proceduto alla redazione dell’atto notarile (nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata), in media il tempo necessario per concludere il rogito con il consenso dei soggetti interessati è di qualche settimana, ma tutto dipende dalla complessità dell’atto e dai vari parametri che vengono in rilievo (dipende, per esempio, se è stato acceso un mutuo finalizzato all'acquisto, se si deve procedere alla sanatoria di certe difformità, se vi è stata una rivalutazione catastale dell’immobile, ecc.).
Quando prendo veramente possesso del bene che ho acquistato?
Alla conclusione del rogito davanti al Notaio, il compratore prende effettivo possesso del bene immobile oggetto del contratto, In questa occasione, infatti, vengono normalmente consegnate le chiavi della casa. Può però capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno in più per traslocare e quindi si convenga che la consegna predetta (e dunque la presa in possesso) avvenga qualche giorno dopo la stipula.
In questo caso, il compratore può tutelarsi chiedendo l’inserimento di una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo, oppure chiedendo di trattenere una parte del prezzo che sarà versata al momento della consegna delle chiavi.
Cosa consiglia il Notaio in sede di contrattazione tra le parti
È bene ribadire che per la proposta d’acquisto e il preliminare di vendita non si richiede la presenza del Notaio, anche se è ritenuta opportuna, se non altro per seguire meglio ed in modo più ordinato tutto l’iter che porterà al contratto di compravendita definitivo.
Date le lungaggini tra il preliminare ed il definitivo, è consigliata la consulenza del Notaio, anche nelle prime fasi del contratto, per garantire il compratore in ordine alla futura vendita; tale garanzia si sostanzia nella redazione dell’atto da parte del pubblico ufficiale (può trattarsi di atto pubblico o scrittura privata autenticata) e nella successiva trascrizione nei pubblici registri immobiliari, che avrà un effetto prenotativo in relazione all’acquisto dell’immobile.
Ai fini della registrazione del contratto preliminare, dovranno essere pagate due imposte: una pari allo 0,50% sulla caparra, l’altra pari al 3% delle somme versate a titolo di acconto. Esse saranno recuperate nel momento in cui si stipulerà il contratto definitivo.
In conclusione, si deve tenere presente che, data la complessità dell’atto di compravendita, il Notaio ha un ruolo centrale nella risoluzione di problemi e nel prevenire imprevisti o sorprese non calcolati. Di conseguenza, se l’idea è quella di comprare casa, è buona norma rivolgersi fin da subito al professionista di fiducia, sapendo che i tempi sono lunghi.
