Subalterno di un immobile: che cos’è e a che serve?

• Comprare casa dal notaio: dati catastali
• Che cos’è il subalterno catastale
• Dove scoprire il subalterno catastale
• Subalterno: frazionamento o accorpamento 
• Perché è importante il subalterno al catasto
• Subalterno immobile: influisce sulle tasse e imposte?
• Preventivo notarile online

Comprare casa dal notaio: dati catastali

Quando si compra una casa dal notaio non si conoscono sempre quelli che sono gli elementi che identificano l’immobile in maniera inequivocabile: i cosiddetti dai catastali.

Conoscere semplicemente il Comune, l’indirizzo e il numero civico di una casa, non è sufficiente per un atto pubblico notarile di trasferimento immobiliare: una casa sita al piano terra all’interno di un condominio riporta il medesimo numero civico di una casa sita all’ultimo piano.

Per tali ragioni avere con precisione più elementi per poter identificare un’abitazione, così come un immobile di qualsiasi tipo, è di fondamentale importanza. I dati catastali sono quindi gli elementi che classificano ed identificano un immobile. Vediamo perché è così importante la conoscenza del subalterno.

Che cos’è il subalterno catastale

Spesso ai colloqui, il notaio o l’agente immobiliare parlano del cosiddetto “subalterno”, ma non si ha la piena contezza di cosa sia e a che serva. Il subalterno è uno dei dati catastali di peculiare importanza che identifica l’immobile oggetto di compravendita.

Il subalterno catastale è un elemento chiave nelle identificazioni immobiliari, sia che si tratti di un immobile ad uso abitativo (una casa), sia che si tratti di un locale commerciale; viene espresso con un numero che identifica in maniera univoca quell’immobile. Non si potrà trovare all’interno dello stesso condominio un appartamento che abbia lo stesso subalterno di un altro. Mentre il foglio e la particella possono essere uguali all’interno di un condominio, il subalterno è sempre differente.

Dove scoprire il subalterno catastale

Per scoprire il subalterno catastale di un immobile, è necessario consultare la cosiddetta visura catastale: tale documento presenta tutti gli elementi descrittivi dell’immobile, chiamati dati catastali.

Per avere una visura è possibile rivolgersi al proprio tecnico di fiducia oppure avere quest’informazione dal notaio che effettua proprio questi tipi di controllo anche a livello catastale.

La visura catastale deve essere più aggiornata possibile proprio perché potrebbero essere state apportate delle modifiche. Quando la casa ad esempio subisce dei lavori importanti di ristrutturazione la rendita catastale, così come il subalterno, potrebbero subire delle variazioni che sono determinanti per il rogito notarile di acquisto. Per tali ragioni occorre verificare la data della visura che è presente proprio in alto nel documento e non sarà possibile commettere errori nell’individuare tale dato

Come viene indicato nella visura catastale

Nella visura catastale come abbiamo detto sono presenti tutti gli elementi che identificano l’immobile come il foglio, la particella, la rendita catastale, la superficie utile etc.; il subalterno può essere indicato anche con la dicitura sub ed è accompagnato da un numero. Nel caso in cui vi sia una villetta indipendente il subalterno può non essere presente.

Che vuol dire essere titolari di più subalterni?

In una visura catastale effettuata per soggetto, ossia ricercando il nominativo (nome e cognome), è possibile che in capo ad una persona emerga una sola particella, ma più subalterni. Che cosa vuol dire questo? Significa che la persona è intestataria di più immobili, che probabilmente si trovano nello stesso palazzo proprio perché hanno la stessa particella.

Subalterno: frazionamento o accorpamento 

Nel caso in cui un intero fabbricato sia oggetto di frazionamento e crei due appartamenti separati, sarà necessario aggiornare anche la visura catastale. In questo caso per effetto del frazionamento nasceranno due subalterni separati tra di loro, aventi ciascuno una propria autonomia funzionale, in quanto gli appartamenti saranno due e non più uno.

Operazione opposta al frazionamento è l’accorpamento che avviene quando due appartamenti con due diversi subalterni vengono uniti in un unico fabbricato, diventando un unico subalterno.

Perché è importante il subalterno al Catasto

Come abbiamo anticipato sopra, la funzione del subalterno catastale è proprio quella di identificare l’immobile in modo da evitare che vi siano delle sovrapposizioni: ciò è di particolare importanza proprio perché non dovrebbero esserci né errori né controversie in virtù dell’unicità del dato catastale.

Snellire i procedimenti giudiziari è proprio l’obiettivo di molte normative e l’attribuzione di un dato certo ed inequivocabile svolge proprio questa funzione: con questi elementi è possibile stabilire con precisione l’intestazione di ogni immobile, senza potersi verificare degli errori di attribuzione.

Subalterno immobile: influisce sulle tasse e imposte?

Il subalterno catastale rappresenta un dato importante per l’individuazione della casa, ma in molti si chiedono se rappresenta un dato per il calcolo delle imposte e delle tasse al momento del rogito notarile di acquisto.

La risposta è negativa proprio perché vi sono altri dati catastali che influenzano il calcolo delle spese come la rendita catastale e anche la categoria catastale. Per tali ragioni non è un dato utile ai fini della determinazione dei costi.

Preventivo notarile online

Per comprare una casa dal notaio è necessario dover sostenere delle spese non solo per pagare il prezzo della casa al venditore, ma anche per corrispondere al notaio le tasse e le imposte per il trasferimento immobiliare.

Il notaio infatti è definito come sostituto di imposta, ossia come il soggetto preposta alla ricezione delle somme di denaro da versare all’erario. Nel caso in cui si intenda comprare una casa è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile richiedere gratuitamente un preventivo notarile senza dover assumere alcun impegno e costo di iscrizione o registrazione al sito.

Si potrà inoltre scegliere anche la zona in cui si intende stipulare e in breve tempo si potrà avere un’idea più chiara dei costi che implica l’atto notarile di compravendita da stipulare dal notaio.