La caparra nella compravendita immobiliare

• Che cos’è la caparra nella compravendita immobiliare? è obbligatoria? c’è il rischio di perdere la caparra e come possiamo tutelarci?
• La caparra nella compravendita immobiliare a quanto può ammontare e si può “restituire”?

Che cos’è la caparra nella compravendita immobiliare? È obbligatoria? C’è il rischio di perdere la caparra e come possiamo tutelarci?

Di cosa parliamo quando citiamo la caparra nella compravendita immobiliare? In primo luogo vediamo che cosa significa il termine caparra. Viene dal latino e significa “prendere un pegno” ed in effetti nel linguaggio comune è una cifra che viene data “a garanzia” di un impegno.

La caparra nella compravendita immobiliare viene di solito richiesta alla firma del contratto preliminare.

La somma di denaro che il quel momento l’acquirente versa al venditore in realtà può essere: una caparra confirmatoria, una caparra penitenziale, un acconto.

Vediamo le differenze: la caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile, è una somma di denaro che l’acquirente versa per garantire il suo impegno all’acquisto. Se cambia idea e non acquista più l’immobile perde la cifra disposta come caparra. Se invece è il venditore a mancare l’impegno restituirà la caparra ricevuta e pagherà una penale che corrisponde a quanto incassato. Per esempio se il signor Rossi vuole acquistare dal sig. Bianchi una casa e al preliminare paga una caparra di 10.000 euro e poi decide di non acquistare più l’immobile, il sig. Bianchi potrà trattenere quella cifra; se invece fosse il signor Bianchi a non voler più vendere non solo restituirà la caparra al sig. Rossi, ma pagherà una penale pari a quanto incassato, cioè 10.000 euro. È data facoltà alle parti però di ricorre al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o un ulteriore risarcimento per il danno subito.

La caparra penitenziale è una somma concordata tra le parti da corrispondere in caso di recesso dal contratto. In questo caso non è possibile ricorre al giudice e la questione viene considerata risolta con la cessione di questo denaro

La somma corrisposta alla firma del preliminare può invece essere un acconto. In questo caso l’importo dell’acconto sarà scorporato dal prezzo dell’immobile al momento del rogito.

Per siglare un contratto preliminare non è indispensabile ricorre ad un Notaio, se la compravendita avviene tra soggetti privati, mentre è obbligatorio in caso di acquisto da un costruttore, tuttavia anche per decidere quale soluzione sia la migliore ricorrere ad un professionista già in questa fase è non solo utile, ma lungimirante.  Il Notaio, grazie alla sua funzione super partes, consiglierà la soluzione più adeguata alla situazione, tutelando al meglio entrambe i soggetti coinvolti.

La caparra nella compravendita immobiliare a quanto può ammontare e si può “restituire”?

La caparra nella compravendita immobiliare di solito è circa il 10% del valore del bene transato, ma naturalmente può scendere se il valore dell’immobile è molto alto.

Si tratta come dicevamo di una cifra posta a garanzia, per questa ragione non è fatturabile e non vi si paga l’IVA. Solo con la conclusione dell’iter d’acquisto, se viene scorporata dal prezzo d’acquisto, potrà essere fatturata.

Normalmente la caparra confirmatoria non si “restituisce”, se il compratore manca l’impegno il venditore la tiene come risarcimento; se il venditore non tiene fede all’impegno l’acquirente la riottiene moltiplicata per 2. Tuttavia esiste la possibilità di inserire nel preliminare una clausola di salvaguardia che prevede che nel caso in cui l’acquirente non ottenga il mutuo la caparra gli venga resa. È una possibilità che deve essere valutata attentamente e può essere esercitata solo se la clausola è inserita nel contratto preliminare. Ecco un’altra ottima ragione per ricorre ad un Notaio nella stesura del preliminare: valutare con molta attenzione tutte le clausole che garantiscano al meglio entrambe le parti coinvolte.