Vendere o acquistare casa: la conformità catastale e la conformità urbanistica

• Per vendere o acquistare casa sono necessarie la conformità catastale e la conformità urbanistica. vediamo di che cosa si tratta e qual è il ruolo del notaio
• La conformità catastale nella compravendita immobiliare
• La conformità urbanistica nella compravendita immobiliare

Per vendere o acquistare casa sono necessarie la conformità catastale e la conformità urbanistica. Vediamo di che cosa si tratta e qual è il ruolo del Notaio

Per vendere o acquistare una casa occorre che l’immobile oggetto della compravendita possieda la conformità catastale e la conformità edilizia.

Vediamo di cosa si tratta: si ha conformità catastale quando lo stato in cui si trova l’immobile e la sua localizzazione coincidono con i dati catastali (foglio, sezione, particella) e con la planimetria depositata in catasto (numero di vani, struttura).

La conformità urbanistica riguarda invece la coincidenza dello stato di fatto dell’edificio con i permessi edilizi ed eventuali varianti che si sono presentati nel comune in cui è sito l’immobile.

La conformità catastale nella compravendita immobiliare

L’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 e successive circolari chiariscono che un atto di compravendita effettuato in assenza di conformità catastale può essere dichiarato nullo.

La conformità catastale è soggetta ad una doppia verifica: la verifica della coerenza oggettiva e della coerenza soggettiva.

La coerenza oggettiva riguarda la rispondenza dell’immobile ai dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe e rendita) e alla planimetria depositata. Può essere verificata semplicemente attraverso una dichiarazione del proprietario o attestata da un tecnico abilitato. L’attestazione non è obbligatoria, puo essere però richiesta dall’acquirente.

La coerenza soggettiva è la rispondenza tra le risultanze del catasto e le iscrizioni nei registri immobiliari. Questa verifica è compito del Notaio ed è uno dei controlli preliminari alla stesura del rogito.

Cosa fare in caso di difformità catastale? Se la difformità è di lieve entità si procede ad un aggiornamento della planimetria catastale, se invece siamo in presenza di una non conformità catastale ma anche urbanistica prima di procedere all’aggiornamento andrà sanata quella.

Vediamo di cosa si tratta e come fare.

La conformità urbanistica nella compravendita immobiliare

La conformità urbanista riguarda tutti gli edifici che sono stati costruiti a partire dal 1967 in ogni luogo e dal 1942 nei centri abitati, in precedenza solo alcune città quali Genova (1929) e Roma (1934) avevano regolamenti edilizi.

Nel corso degli anni i titoli abilitativi sono cambiati, ma dal 1967 ad ogni edificio devono corrisponde una richiesta di costruzione, un progetto esecutivo  e, nel caso di modifiche successive, le richieste di varianti.

E se invece questo non avviene? È possibile intervenire in caso di difformità urbanistica?

Sì, se siamo in presenza di una difformità che non incide sulla destinazione d’uso dell’edificio, non modifica la sua struttura e non aumenta la sua volumetria. In questo caso è possibile produrre con l’aiuto di un tecnico abilitato  una Comunicazione di Inizio Lavori postuma o tardiva, effettuata cioè successivamente all’inizio dei lavori. La difformità si ritiene sanata e non sono previste istruttorie particolari.

Se invece siamo in presenza di una modifica strutturale, un aumento della volumetria o il cambio di destinazione d’uso il percorso si complica. Il comune che riceve la segnalazione dovrà infatti compiere una Doppia verifica: verificherà se le modifiche sono consentite dalle norme vigenti, ma anche se erano consentite  all’epoca dei lavori.  In casi estremi di puo arrivare alla necessità di abbattimento delle opere non conformi.