Ho acquistato dal Notaio un capannone per la mia azienda

• Come ho acquistato il capannone
• Acquisto come imprenditore coniugato: quali problemi ha comportato?
• Quali caratteristiche ha il capannone che ho acquistato?
• A chi è stato intestato il capannone?
• Ho acquistato direttamente dalla impresa costruttrice
• Cosa ho dovuto fare durante il rogito per rendere il capannone strumentale all’impresa?

Come ho acquistato il capannone

Sono un imprenditore di 50 anni impegnato nel settore dell’edilizia. La mia impresa si occupa principalmente di costruzioni, di rifacimenti di grandi strade, collaborando sia con privati che con enti pubblici. Questa attività è da me svolta anche su scala nazionale, sebbene la sede legale dell’impresa sia a Roma. La mia azienda si compone di vari beni, soprattutto beni mobili quali camion e altri mezzi di trasporti.

L’immobile che rappresenta la sede legale è piuttosto piccolo, quindi decido di cercare un capannone grande che possa essere adibito a luogo principale delle attività burocratiche, nonché nell’area antistante a parcheggio per i mezzi di trasporto. Trovo il capannone che fa al caso mio e decido quindi subito di avviare le pratiche per l’acquisto, recandomi dal Notaio per un colloquio, prima singolarmente e poi con l’amministratore dell’impresa costruttrice, che avrebbe partecipato all’atto come venditore.

Acquisto come imprenditore coniugato: quali problemi ha comportato?

Pur essendo io titolare autonomamente della mia impresa edile, sono coniugato in regime di comunione legale dei beni. Per questo motivo, il Notaio mi chiede questa informazione e mi spiega subito come muovermi per realizzare questo acquisto e fare in modo che non venga acquistato automaticamente anche da mia moglie, bensì direttamente per la mia azienda. Se si trattasse di una casa o un altro bene immobile qualsiasi, quindi non destinato alla mia azienda, stante la comunione legale il capannone finirebbe anche nella sua titolarità. Il Notaio quindi mi spiega che si tratta di un bene destinato all’esercizio dell’impresa e che quindi non cade in comunione legale.

L'intervento di mia moglie all’atto

Il Notaio mi spiega che comunque è opportuno che intervenga anche mia moglie all’atto di acquisto in quanto, proprio per evitare che la proprietà del capannone vada automaticamente anche a lei per via della comunione legale, interviene per dichiarare e confermare che si tratti appunto di un bene che serve all’esercizio della mia professione.

Quali caratteristiche ha il capannone che ho acquistato?

Per far sì che questo capannone sia destinato alla mia attività e che quindi diventi un bene della mia azienda è necessario che abbia delle caratteristiche particolari, che quindi mi impegno a controllare anche con l’aiuto del mio tecnico geometra di fiducia e del Notaio. Questo perché si tratta di un immobile strumentale per natura il quale, per le sue specifiche caratteristiche costruttive, non può essere utilizzato per fini diversi da quelli imprenditoriali, a meno che non si effettuino delle trasformazioni particolari.

Ad esempio, questo non ci consente di stabilire la nostra né l’abitazione di un altro soggetto al suo interno. Il Notaio provvede a controllare la visura ed assicurarsi che appunto l’immobile ricada sotto la categoria catastale relativa ai beni strumentali.

A chi è stato intestato il capannone?

Il Notaio mi comunica che posso acquistare il capannone come soggetto privato oppure come imprenditore. È possibile quindi intestare direttamente alla mia impresa la proprietà del bene immobile. Si tratta di una ditta individuale quindi non ci sarebbero problemi di intestazione ad una società. Per quanto mi riguarda la scelta era indifferente in relazione al fatto che comunque avrei utilizzato quel capannone per la mia attività.

Mi rimetto, dunque, ai consigli del Notaio perché la questione sarebbe stata interamente di tipo fiscale e da una scelta piuttosto che da un’altra sarebbe dipeso il risparmio in termini di spese notarili. Decidiamo quindi di intestarlo direttamente alla mia impresa, potendo usufruire di sgravi fiscali proprio perché si tratta di un acquisto di un bene strumentale, ovvero finalizzato all’esercizio della mia attività di impresa. Il risparmio, ovviamente, non avrebbe riguardato l’onorario del Notaio ma le imposte.

Ho acquistato direttamente dalla impresa costruttrice

Il venditore con il quale ho portato a termine la pratica era direttamente l’impresa che ha costruito il capannone. Avevo trovato diverse occasioni anche con privati che vendevano capannoni anche piuttosto datati, ma ho deciso di portare a termine questo affare con un immobile costruito da poco, che avesse tutti i requisiti di efficienza energetica idonei alla mia attività. In questo modo non avrei dovuto fare alcun tipo di lavoro successivamente all’acquisto. Ci rechiamo dal Notaio sia io che il venditore prima del rogito e ci viene chiesto se il capannone fosse stato costruito da più o meno cinque anni. Il venditore, consegnando tutta la documentazione relativa ai permessi di costruire, informa il Notaio che il capannone era stato costruito solo da un anno.

Quali vantaggi fiscali ho ottenuto per questo?

L’atto dal punto di vista fiscale è stato soggetto a Iva. Qualora avessi acquistato da privato, avrei dovuto pagare l’imposta di registro al 9% del suo valore catastale. Questo valore sarebbe stato sicuramente alto, trattandosi di un fabbricato non abitativo ma a fini industriali. Nel caso di specie, ci è stato richiesto di pagare l’Iva al 22%, comunque una imposta di registro fissa a 200 euro, una imposta ipotecaria 3% e una Imposta Catastale all’ 1%.

Cosa ho dovuto fare durante il rogito per rendere il capannone strumentale all’impresa?

Il Notaio ha specificato all’interno dell’atto notarile che si tratta di un acquisto strumentale all’attività di impresa, cosa confermata anche da mia moglie, per evitare che il bene cadesse in comunione. Ciò sarebbe stato utile anche per la mia futura attività d’impresa. Rendendolo, infatti, bene strumentale avrei potuto ottenere notevoli sgravi fiscali relativamente alla gestione dell’immobile.

Il prezzo da me pagato pari a 200.00 euro è stato pagato in parte con miei risparmi personali che ho imputato all’impresa e in parte con i ricavi della stessa attività edilizia. Le spese fiscali sono state calcolate non in base al prezzo ma in base al valore del capannone stesso. Abbiamo quindi firmato sia io che mia moglie presente all’atto, lei come soggetto privato, io come imprenditore. Il Notaio ha altresì specificato che l’azienda è uni personale quindi gestita solo da me senza alcuna sua collaborazione.